海口地標雙子塔遭保利棄購,海航多筆交易價格談不攏

已出售逾3000億元資產的海航集團,在疫情沖擊下資金困境進一步加劇。日前,海南省政府牽頭成立了“海南省海航集團聯合工作組”,但并未接管,陳峰仍繼續掌舵海航集團。

“工作組主要任務之一是協助海航處置部分資產,其中地產資產的變現,仍是重頭戲。” 一位接近聯合工作組的知情人士向財聯社記者透露。

自2017年底流動性風險爆發以來,海航集團一直在艱難“自救”,包括尋求出售地產資產。融創、富力、保利、中交、中糧、金茂、華僑城、龍湖等知名房企,均與海航洽談過。截至目前,海航旗下的不少住宅項目已出售完畢,但諸如海口雙子塔、日月廣場等商業項目,依然未尋到買家。

記者于近期獲悉,多個項目之所以未能成功出售,主要原因是海航方面不愿“賤賣”,與洽購方價格談不攏從而導致交易夭折。而在當下,受未售出的地產資產多為商用物業及龐大債務壓力等因素影響,海航仍面臨資產估值難及預期的境遇。

未成行的雙子塔交易

海航資金鏈出現問題后,于2018年首提“去地產化”,并將一系列地產資產放上貨架,其中包括在建的海南第一高樓雙子塔項目。

資料顯示,雙子塔項目位于海口市國興大道大英山CBD核心片區,由一座超高層塔樓、東西兩側的配樓及地下車庫組成。其中,主塔樓高度為428米,總建筑面積38.81萬平方米,由南塔、北塔兩個項目組成。而單塔高達90億元的投資,創造了海南建筑史上的新紀錄。

作為海口的地標性建筑,雙子塔項目一直備受外界關注。財聯社此前曾獨家報道,保利曾與海航方面接觸,有意拿下該項目。日前,記者從多位接近保利及海航方面人士處獲悉,保利于去年放棄了這筆收購,主要原因是交易價格未能達成一致。

“由于算不過賬,達不到財務要求,保利內部投資委員會把這筆交易給否了。”一位接近海航方面人士向記者透露。對此,接近保利方面的人士證實,“當時我們要立項的價格,對方接受不了。”

此外,海航曾就旗下另外兩個項目南海明珠、日月廣場,分別與華僑城、中糧進行過談判,但知情人士告訴記者,同樣因交易價格問題,談判未果。

“南海明珠是目前海口最大的填海項目之一,位于海口市中心,位置與資源都非常好。”海口當地一位業內人士稱。上述接近海航方面人士透露,正是坐擁得天獨厚的地理環境,最初南海明珠的叫價高達近150億元。

直至去年12月底,海航基礎公告宣布,擬將海口南海明珠生態島(二期)項目轉讓給海南發展控股置業集團有限公司,交易價格為101.32億元。

盡管交易價格遠低于預期,但海航基礎于股權轉讓公告中透露,南海明珠采用了資產基礎法評估,評估增值率110.61%,評估增值的主要原因為土地使用權增值。

關于南海明珠估值問題,上述海口當地業內人士稱,需要從不同維度考慮,但這往往也是項目在定價時,讓企業有所糾結的原因所在。

“一方面,南海明珠大部分都是自持,可售也是商業產權,受規劃條件限制,資金成本過高,變現途徑小,項目適合本身管理資產龐大、運營資金豐厚、資金成本低廉的企業,以目前規劃條件,國內很少有企業可吞下;另一方面,南海明珠受益于海南自貿港建設,加上它是為數很少的省會城市填海項目,因此未來潛力很大。”上述業內人士表示。

海航資產變現難題

“現在一些債權人已經不愿意和陳峰團隊對接,認為其處置資產太慢、周期太長。目前工作組首要任務就是加速資產處置,使其快速變現,以償還相應債務。”前述接近聯合工作組的知情人士告訴財聯社記者。

該知情人士認為,在海航待售地產資產中,總價高、去化慢的商用物業居多,對工作組而言,要以合理價格快速變現也非易事。

從以往海航方面對外公布的信息來看,其在境內外擁有多個地產項目。自陷入流動性危機被迫進行“瘦身”后,海航已出售多個境內外房地產項目。

據了解,目前海航集團剩余地產資產主要集中在海航基礎這一上市平臺中。海航基礎旗下有10余家子公司,每家子公司又有多家孫公司,而海航地產只是眾多孫公司之一。據天眼查信息,海航地產對外投資了40家涉及房地產項目的公司。

海航基礎2019年半年報顯示,除該公司之外,海航內部其他多個平臺也有涉房業務。其中包括上市公司供銷大集、海航投資、海航創新?,非上市公司杭州置業、天津空港商貿、成都基礎、北京億城、江蘇億城等6家公司涉及部分存量房地產開發項目。

值得一提的是,在此次海航危局中,多次出現了海南省發展控股有限公司的身影,其既派出了董事長顧剛擔任海南省海航集團聯合工作組組長,還冒著沉淀大量資金風險,將南海明珠收入囊中。未來其會否繼續充當“白衣騎士”,拿下海航手中更多地產項目,引人關注。

“估計此次海南省發展控股有限公司不會以現金方式支付收購南海明珠的款項,而是與以前海航向政府借的款項沖抵。”上述接近海航方面的人士說。

工商資料顯示,收購南海明珠的海南發展控股置業集團有限公司,是海南省發展控股有限公司子公司海南海控美麗鄉村建設有限公司旗下平臺。而海南發展控股置業集團有限公司自身對外投資了44家公司,其中多家公司涉及地產開發。(來源:金融界)

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